Что именно должен включать в себя отчет об оценке?

Профессионально составленное заключение должно состоять из трех частей: вводной, аналитической и итоговой.

• В отчете об оценке обязательно должно быть указано подробное описание объекта недвижимости - его местонахождение, материал, из которого он возведен, физическое состояние.

• Также отчет содержит описание методов проведения оценки с подробным указанием расчетных данных.

• Кроме того, в документ включаются последние данные о состоянии рынка недвижимости в том районе, где расположен объект оценки, и иная информация, в соответствии с требованиями Закона «Об оценочной деятельности».

• Отчет обязательно должен иметь свой порядковый номер и дату составления, поскольку сведения, указанные в нем, действительны в течение 6 месяцев. В отчете должен быть указан список допущений и ограничивающих условий, подтверждающих независимость оценщика в определении им рыночной цены.

• Заключение должно быть скреплено печатью и подписью оценщика, а его страницы пронумерованы и прошиты.

Соблюдение всех вышеперечисленных норм является гарантией, что такой отчет будет безоговорочно принят всеми инстанциями.

Журнал «Коммерческая недвижимость» № 10 (15)

Насколько вероятна такая ситуация, что у бизнесмена не примут подготовленный оценщиком отчет?

Такие ситуации происходят достаточно редко. Самым большим риском для предпринимателя, обратившегося за оценкой его недвижимости в целях получения кредита под залог своего объекта, может стать отсутствие у этой оценочной фирмы аккредитации в выбранном бизнесменом банке. В этом случае банк, скорее всего, откажет в принятии такого отчета. Иногда оценочные организации идут навстречу заказчику и договариваются с другой оценочной компанией, которая аккредитована в данном банке. Однако с юридической точки зрения они не обязаны этого делать. Потому, определяясь с банком, необходимо попросить у его специалистов список сотрудничающих с ним оценщиков.

В какие сроки проводится оценка?

Оценочные организации стараются выполнить заказ за 3-5 дней. Но этот срок может быть и меньше. Все зависит от целей бизнесмена. Если человеку необходимо получить кредит под залог своего объекта, то, как правило, к оценщику он приходит в последний момент. В таких ситуациях мы стараемся выполнить свою работу как можно быстрее.

Влияет ли на стоимость отчета сложность объекта, и какие именно здания принято считать сложными?

Сложность объекта действительно влияет на стоимость услуг оценщика. К сложным объектам относятся недостроенные или находящиеся в неудовлетворительном техническом состоянии здания. Для оценки такой недвижимости часто требуется привлечение специалистов из других экспертных организаций, услуги которых так же стоят недешево.

Каковы расценки на услуги оценочных организаций?

Расценки на услуги оценщиков закреплены в прейскуранте некоммерческого партнерства «СМПО». Согласно этому документу минимальная цена за отчет составляет 800 рублей. Однако оценка крупного объекта будет стоить намного дороже. К примеру, стоимость оценки одного торгового помещения площадью от 5 000 до 10 000 квадратных метров составит 40500 рублей. Оценка офисного помещения такой же площади обойдется в 24300 рублей. Необходимо отметить, что у оценочных фирм существует гибкая система скидок. В случае, если предприниматель заказывает оценку не одного, а нескольких объектов, услуги оценщика для него обойдутся немного дешевле. Многие оценщики стараются четко следовать закрепленным в прейскуранте расценкам и не выходить за его рамки, но несмотря на это стоимость услуг оценщика в каждой фирме будет своя. Лучшим доказательством тому стал недавно проведенный нами мониторинг, в рамках которого мы обзвонили 20 оценочных организаций и поинтересовались, сколько будет стоить отчет об оценке складского помещения, расположенного в районе Шинного завода. Разбег предложенных цен был достаточно серьезным и колебался в промежутке от 26000 до 54000 рублей.

Достаточно часто бизнесмены, решившие приобрести тот или иной объект недвижимости через аукцион, бывают не согласны с его начальной стоимостью. По их мнению, она слишком завышена. Реально ли оспорить эту цену, обратившись к независимому оценщику?

Помочь предпринимателю в такой ситуации не сможет ни один оценщик. Он может лишь подготовить отчет о действительной рыночной стоимости такого объекта. Убедить организаторов аукциона в том, что цена выставленного ими помещения гораздо ниже заявленной мы не можем. Это должен делать предприниматель. Но как показывает практика, отстоять свои интересы в этом вопросе практически невозможно.

Какими способами проводится оценка недвижимости и земельных участков?

Существует три общепринятых подхода к оценке недвижимости: затратный, доходный и сравнительный.

• Затратный подход основывается на установлении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию объекта.

• Доходный подход базируется на определении годового дохода, который приносит собственнику оцениваемый объект, и будет приносить в будущем. Для этого оценщик анализирует объективные ставки арендной платы, запрашиваемые за аренду помещений в том или ином районе. Сегодня проведение такого анализа вызывает массу затруднений, поскольку арендодателям зачастую свойственно завышать арендные ставки. К примеру, стоимость аренды одного квадратного метра в здании на улице Ленина обходится предпринимателю в 1 тысячу рублей. Но такую же сумму запрашивают и за аренду помещений на улице Некрасова. Причем последние могут находиться в неудовлетворительном состоянии и не иметь необходимых систем коммуникаций.

• Третьим способом оценки является сравнительный подход. Он основывается на анализе сделок купли-продажи схожих с оцениваемым зданием объектов на открытом рынке. Сопоставление идет по назначению объекта, его площади, местоположению и степени износа. Данный метод считается наиболее объективным.

Что же касается оценки земельного участка с возведенным на нем объектом недвижимости, то одним из наиболее часто применяемых для этих целей методов, является метод остатка. Сущность метода заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем известна. Метод в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

В каких случаях бизнесмены прибегают к услугам независимых оценщиков?

Причин для обращения в оценочную организацию множество. Основными из них являются сделки купли-продажи недвижимости, взносы в уставной капитал, оптимизация налогообложения, а также получение кредита под залог недвижимости. Банк, в который обратится предприниматель, обязательно потребует у него отчет о стоимости объекта. Некоторые собственники обращаются к оценщикам, чтобы узнать стоимость своей недвижимости просто ради интереса.

Что подразумевается под термином «оценка недвижимости»?

Под оценкой недвижимости принято понимать определение стоимости строящегося или уже готового объекта в соответствии с поставленной заказчиком целью. Современная оценка позволяет выявить различные виды стоимости объекта: рыночную (наиболее вероятная цена продажи здания на открытом рынке), потребительскую (сумма, которую можно получить от дальнейшего владения объектом и его последующей продажи), ликвидационную (денежная разница между доходами от ликвидации объекта и расходами на нее) и многие другие. Необходимо отметить, что подвергнуть оценке можно не только объект недвижимости, но и земельный участок. Причем кадастровая стоимость этого надела не станет помехой, поскольку она не имеет никакого отношения к его рыночной цене и к тому же, как правило, неоправданно завышена.

В чем отличие договоров ОСАГО и КАСКО?

Главное отличие в том, что в рамках договора ОСАГО страховая компания страхует Вашу ответственность за тот ущерб, который Вы можете причинить, управляя своим транспортным средством. Т.е. если Вы в результате ДТП признаны виновным, нанесенный Вами ущерб покроет страховая компания. Ваше транспортное средство придется восстанавливать за счет собственных средств.

КАСКО же, напротив, страхует Ваше транспортное средство от различных страховых случаев. Т.е. (в зависимости от условий договора) даже если Вы виноваты в ДТП, Ваше транспортное средство ремонтируется за счет страховой по договору КАСКО.